La compra de un bien inmueble, constituye una operación de gran trascendencia económica y de mucha importancia para cualquier persona o familia.

En este tipo de operaciones confluyen factores muy diversos y de una cierta complejidad, de tipo jurídico, urbanístico, constructivo, de carácter fiscal, financiero, de correcta valoración en el mercado, de expectativas de futuros gastos, etc.
Es por ello, que el futuro comprador, antes de formalizar la operación, es esencial que acuda a profesionales especializados. Solo sus conocimientos, experiencia y garantías, pueden proporcionar el asesoramiento adecuado de carácter técnico y jurídico.

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y Colegiados están capacitados para intervenir en las transacciones inmobiliarias y reconocidos por las normas vigentes en España.

Su función como asesores inmobiliarios en consultas y dictámenes sobre el valor en venta de los bienes inmuebles y su actuación como intermediarios en la operación inmobiliaria, asesorando y buscando la opción más adecuada a las necesidades y posibilidades del comprador, son la máxima garantia de profesionalidad y eficacia.

Los API conectarán al adquirente con otros profesionales que completan el buen fin y garantía de la transacción, como son Abogados, Notarios y Registradores de la Propiedad.

El futuro comprador deberá asegurarse de la titularidad del vendedor, así como del régimen y situación jurídica del inmueble (si es libre o está acogido a protección oficial, si se rige por el régimen de propiedad horizontal o el de multipropiedad, existencia de cargas o gravámenes como hipotecas, embargos, etc.)

Cada zona territorial tiene un Registro de la Propiedad, el cual, es el mejor instrumento jurídico de información y garantía. Unicamente la inscripción de la compra-venta en el Registro hace prueba frente a terceros, de manera que el que compra en base al Registro no puede verse sorprendido por posibles titulares o cargas que aparezcan inscritas. El Registro de la Propiedad tiene carácter público, y, por consiguiente, se puede consultar libremente y solicitar notas o certificaciones sobre la titularidad, cargas y gravámenes que afectan a un bien inmueble.

El comprador del bien inmueble debe comprobar que éste, ha sido construido cumpliendo todas las normas urbanísticas y ordenanzas municipales, en especial que ha obtenido la correspondiente Licencia Municipal de Obras (que supone la existencia de proyecto de construcción aprobado y conforme al plan urbanístico vigente, etc.). Si el vendedor no proporciona los oportunos justificantes, puede solicitar la correspondiente Certificación al Ayuntamiento al que pertenezca el inmueble.

Puede formalizarse de dos manera: documento privado o documento público.

Éste, ha de estar suscrito necesariamente por el vendedor que sea titular registral y por el comprador, o personas que legalmente les representen mediante poder notarial expreso para dicho acto. Cuando se trate de Viviendas de Protección Oficial, el contrato deberá ser visado obligatoriamente por los Organos competentes de la Comunidad Autónoma.

Si se adquiere una vivienda en fase de proyecto, en construcción o terminada, las cantidades anticipadas a cuenta del precio tienen que asegurarse mediante contrato de seguro o aval bancario, debiendo entregarse al comprador el pertinente documento que lo acredite. Todo ello hasta tanto se formalice la escritura pública, ya que el documento privado sólo produce plenos efectos entre las partes, no frente a terceros.

La escritura pública, es aquel documento que está intervenido por Notario, quien, además de asesorar a las partes, garantiza la legitimidad de las firmas y da fe pública de la fecha y contenido de la compraventa; este documento público es el necesario para poder inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Para mayor garantía del adquiriente es aconsejable formalizar la adquisición en escritura pública, procediéndose seguidamente a la inscripción en el Registro.

La comprobación en el Registro de la Propiedad tiene por finalidad asegurarse de que el inmueble que se compra coincide con el que aparece inscrito; es por ello conveniente tomar buena nota de los datos de situación, titularidad, superficie, cuota de comunidad asignada a efectos de participación en los gastos de mantenimiento y servicios del inmueble, etc.

El vendedor, si se trata de obra nueva, deberá entregar la documentación exigida por la normativa sobre protección al consumidor y deberá entregar la Cédula de Habitabilidad.

Cuando se trate de Viviendas de Protección Oficial, destinadas a residencia habitual y permanente, debe exigir del vendedor la Cédula de Calificación Definitiva, en la que, entre otros extremos, constan los precios máximos autorizados, superficies útiles, etc.

Es muy importante que el comprador se ponga en contacto con el Administrador de la finca o el Presidente de la Comunidad de Propietarios, ya que es la persona que puede proporcionar certificado acreditativo del estado de pagos de las cuentas mensuales de la unidad registral cuya compraventa se interesa, así como la existencia de pagos pendientes y derramas acordadas.

También deberá proveerse de una copia de los Estatutos de la Comunidad y de los últimos recibos pagados sobre la Contribución Territorial Urbana y Arbitrios municipales, por cuanto los impagos recaen sobre la propiedad. Al ser el adquirente un extranjero, la escritura notarial exigirá la presentación de un certificado de Entidad bancaria acreditativo de que el pago se realiza por cambio de divisas procedentes del exterior. Es necesario acreditar tal circunstancia por si algún día decide vender su propiedad y transferir fuera de España el importe recibido por la venta.

Toda la operación inmobiliaria devenga una serie de gastos e impuestos:

Gastos:

Honorarios de consultas al Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Abogado, etc.

Honorarios de Notario por otorgamiento de escritura pública.

Honorarios del Registrador de la Propiedad por la inscripción en el Registro de la citada escritura pública de compraventa.

Impuestos:

I.V.A. (Impuesto Valor Añadido). Se aplica el tipo reducido o el tipo normal, según se trate de viviendas y sus anejos o de locales comerciales, respectivamente, en primera transmisión. Si se trata de segundas o ulteriores transmisiones, están exentas de I.V.A., pero se ha de pagar el Impuesto de "Transmisiones Patrimoniales".

Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos que en principio, este tributo es de cuenta del vendedor, pero, en la práctica, las partes pueden convenir su participación en el pago.

Para mayor información, puede dirigirse directamente al Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Lleida ,o cualquiera de sus colegiados cuya información de contacto la encontará en esta web.

Si sigue los consejos y recomendaciones que se han citado y además acude a un API, tenga la seguridad de que su adquisición se producirá sin ninguna sorpresa y la operación será un éxito.